집주인도, 세입자도 월세로! 6·27 규제 이후 가속화되는 '전세의 월세화' 현상, 왜?

6·27 규제, 전세 시장에 드리운 그림자

정부의 부동산 규제 정책은 시장에 다양한 파장을 일으킵니다. 특히, 6·27 대출 규제는 전세 시장에 직접적인 영향을 미치며, 전세 물량 감소와 월세 물량 증가를 초래했습니다. 조건부 전세자금 대출 제한은 집주인들이 전세를 월세로 전환하도록 유도했고, 세입자들은 전세를 기피하는 현상을 보였습니다. 이는 전세 시장의 구조적인 변화를 가져오며, 주택 시장의 흐름에 큰 영향을 미치고 있습니다.

 

 

 

 

메이플자이, 반전세 전환의 신호탄

실제로, 서울 서초구 잠원동의 '메이플자이'는 이러한 변화를 보여주는 대표적인 사례입니다. '소유권 이전 조건부 전세대출'이 막히면서 전세 보증금을 마련하지 못하는 세입자가 많아져 전세 수요가 급감했기 때문입니다. 이로 인해, 메이플자이 집주인들은 전세를 반전세로 전환하는 추세입니다. 현재 월세로 나온 물량은 1581가구로, 전체 3307가구의 47.8%에 달하며, 전용면적 84㎡ 주택형은 보증금 1억 원에 평균 월세 480만~600만 원 수준으로 거래되고 있습니다. 이는 대출 규제가 전세 시장에 미치는 영향을 단적으로 보여주는 사례입니다.

 

 

 

 

데이터로 확인하는 전세 시장의 변화

부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면, 6·27 대출 규제가 발표된 후 서울 아파트 전세 물량은 감소하고, 월세 물량은 증가했습니다. 8일 기준 서울 아파트 전세 물량은 2만 4819건으로, 지난달 27일(2만 4897건) 대비 78건(0.4%) 감소했습니다. 반면, 같은 기간 서울 아파트 월세 물량은 1만 8796건에서 1만 9207건으로 411건(2.1%)이나 늘어났습니다. KB부동산 통계에 따르면, 대출 규제 이후인 지난달 30일 기준 전세거래지수는 30.2포인트로 규제전(39.7)보다 9.5포인트 하락했습니다. 이러한 데이터들은 전세 시장의 위축과 월세 시장의 확대를 명확하게 보여줍니다.

 

 

 

 

세입자들의 불안감, 전세 기피 현상 심화

금융당국의 규제 강화는 세입자들의 불안감을 증폭시키며, 전세 기피 현상을 더욱 심화시키고 있습니다. 특히, 유주택자의 경우 전세퇴거자금대출 한도가 1억 원으로 낮아지고, 2주택 이상인 경우에는 전세금 반환용 주택담보대출이 아예 나오지 않는다는 점은 세입자들에게 큰 부담으로 작용합니다. 세입자 입장에서는 고액의 보증금을 맡기고 전세로 입주한 뒤 계약 만료 시점에 집주인으로부터 돈을 돌려받지 못할 수 있다는 불안감이 커진 셈입니다. 이러한 불안감은 전세의 월세화를 가속화하는 주요 원인으로 작용합니다.

 

 

 

 

월세 시장의 부상, 가격 상승 불가피

전세의 월세화는 월세 시장의 성장을 견인하고 있으며, 이는 곧 월세 가격 상승으로 이어질 가능성이 높습니다. 서울 주택의 전월세 전환율은 지속적으로 상승하고 있으며, 지난해 12월 5.2%에서 올해 4월 5.5%로 증가했습니다. 반면, 서울 아파트의 평균 임차 보증금은 감소세를 보이고 있습니다. 2023년 3월 이후 서울 아파트 평균 월세 가격은 27개월 연속 증가했습니다. 월세 수요가 늘어나면서 결국 월세 가격은 더 오르게 될 것이라는 전문가의 전망처럼, 월세 시장은 앞으로 더욱 주목받을 것으로 예상됩니다.

 

 

 

 

전문가들의 분석과 전망

전문가들은 대출 규제로 인해 임차인들이 아파트에서 거주할 수 있는 방법이 전액 현금 또는 일부 보증금을 월세로 돌려 사는 방법밖에 없어서 월세 거래가 늘어나고 가격도 더 상승할 것으로 분석합니다. 장소희 신한 프리미어 패스파인더 부동산전문위원은 “이미 기존에 아파트가 아닌 빌라나 오피스텔에 대해서는 보증금을 돌려받지 못할 수 있다는 판단에 전세 기피 현상이 뚜렷해지고 전세의 월세화의 속도도 더욱 빨라질 것”이라고 설명했습니다. 이러한 분석들은 전세 시장의 변화가 장기적인 주택 시장의 흐름에 어떤 영향을 미칠지 예측하는 데 중요한 단서를 제공합니다.

 

 

 

 

전세 시장의 위기, 월세 시대의 도래

6·27 규제로 촉발된 전세 시장의 위기는 '전세의 월세화'를 가속화하며, 주택 시장의 지형을 바꾸고 있습니다. 집주인과 세입자 모두에게 새로운 선택지를 강요하는 이 변화는, 월세 시장의 성장과 가격 상승을 불가피하게 만들 것이며, 앞으로 주택 시장의 주요 변수로 작용할 것입니다.

 

 

 

 

자주 묻는 질문과 답변

Q.6·27 규제가 전세 시장에 어떤 영향을 미쳤나요?

A.6·27 대출 규제는 전세자금 대출을 제한하여 전세 물량 감소와 월세 물량 증가를 초래했습니다. 또한, 세입자들의 전세 기피 현상을 심화시켜 '전세의 월세화'를 가속화했습니다.

 

Q.전세의 월세화가 가속화되는 이유는 무엇인가요?

A.조건부 전세자금 대출 제한, 전세금 반환용 주택담보대출 한도 축소, 세입자들의 불안감 증폭 등이 복합적으로 작용하여 전세의 월세화를 가속화하고 있습니다.

 

Q.앞으로 월세 시장은 어떻게 변화할 것으로 예상되나요?

A.전세의 월세화가 가속화되면서 월세 수요가 증가하고, 이로 인해 월세 가격이 상승할 것으로 예상됩니다.