다주택자 양도세 폭탄 피하는 법: 1400만원 vs 7.5억, 세금 절약 전략 공개

정책 변화 속 다주택자의 눈물

과거 정부가 장려했던 임대사업자 등록이 이제는 다주택자 양도세 중과라는 '징벌'로 돌아왔습니다. 10년 이상 임대료 인상 없이 정책에 따랐던 60대 임대사업자 김모 씨의 사례처럼, 정부 정책 변화로 인해 예상치 못한 세금 부담에 직면하는 경우가 많습니다. 이는 주택 수 중심의 과세 체계가 1주택자는 재테크 귀재로, 성실한 임대사업자는 적폐로 만드는 아이러니한 상황을 초래하고 있습니다. 2026년 5월 9일 양도세 중과 유예 종료가 다가오면서 매도 전략의 중요성이 더욱 커지고 있습니다.

 

 

 

 

10억 차익, 세금은 1400만원 vs 7.5억?

10억 원의 양도차익이 발생했을 때, 세금 부담은 과세 방식에 따라 극명하게 달라집니다. 1세대 1주택 비과세 기준으로는 약 1430만 원의 세금이 부과되는 반면, 일반과세 시에는 약 2억 8300만 원, 다주택자 중과세 적용 시에는 무려 약 7억 5000만 원까지 세금이 늘어날 수 있습니다. 이는 보유 기간과 거주 요건 충족 여부, 그리고 적용되는 공제율 및 세율에 따라 최대 50배까지 세금 부담 격차가 발생할 수 있음을 보여줍니다.

 

 

 

 

중과 유예 막차, 매도 순서가 세금을 좌우한다

양도세 중과 유예 기간이 얼마 남지 않은 지금, 다주택자에게는 현명한 매도 전략이 필수적입니다. 5월 9일 이전에 계약을 체결하고 잔금을 치르거나, 일정 요건을 갖춘 임대주택은 주택 수에서 제외될 수 있습니다. 특히, 거주주택보다 임대주택의 양도차익이 더 크다면 임대주택을 먼저 처분하는 것이 세테크에 유리할 수 있습니다. 임대주택은 양도세 100% 감면 또는 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있지만, 등록 요건이 까다롭기에 세무사와 충분한 상담이 필요합니다.

 

 

 

 

아파트 임대 등록 제한, 앞으로는?

민간임대주택법 개정으로 2020년 8월 이후 아파트는 임대주택으로 등록할 수 없게 되었습니다. 따라서 임대 기간 종료로 등록이 자동 말소된 아파트를 계속 보유할 경우 보유세 부담이 커질 수 있습니다. 하지만 오피스텔이나 빌라 등 비아파트는 여전히 임대사업자 등록이 가능하므로, 장기 보유 계획이 있다면 추가 등록 여부를 신중하게 검토해 볼 필요가 있습니다.

 

 

 

 

핵심은 세금 절약 전략!

다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고, 세금 부담을 최소화하기 위한 전략이 중요합니다. 과세 방식에 따라 세금 차이가 최대 50배까지 벌어질 수 있으므로, 1세대 1주택 비과세, 일반과세, 중과세 적용 시의 세금 차이를 명확히 이해하고, 매도 순서와 임대주택 등록 여부 등 세무 전문가와의 상담을 통해 최적의 절세 방안을 모색해야 합니다.

 

 

 

 

궁금해하실 만한 점들

Q.양도세 중과 유예 기간은 언제까지인가요?

A.2026년 5월 9일까지입니다. 이 기간 내에 주택을 양도하면 중과세율 대신 일반세율을 적용받고 장기보유특별공제도 받을 수 있습니다.

 

Q.임대주택으로 등록하면 어떤 혜택이 있나요?

A.일정 요건을 갖춘 임대주택은 양도소득세 100% 감면 또는 장기보유특별공제(최대 70%) 혜택을 받을 수 있으며, 주택 수에서 제외되어 다주택자 중과세 대상에서 벗어날 수 있습니다.

 

Q.아파트 외에 임대주택 등록이 가능한 주택은 무엇인가요?

A.오피스텔, 빌라 등 비아파트는 여전히 임대사업자 등록이 가능합니다. 다만, 등록 요건이 까다로우므로 세무사와 상담 후 결정하는 것이 좋습니다.