아파트 잡으려다 '종부세 폭탄'… 비아파트 시장, 초비상

규제 폭탄에 직면한 비아파트 시장

정부의 전방위적인 규제지역 지정 후폭풍이 오피스텔 등 비아파트 임대시장으로 번지고 있습니다. 서울과 경기 12곳에서 민간 매입임대 사업자들이 종합부동산세 합산 배제 혜택을 받을 수 없게 되면서, 사업을 접는 곳이 잇따르고 있습니다. 이는 정부가 아파트 시장을 겨냥했지만, 대책의 범위와 내용이 지나치게 광범위하기 때문입니다.

 

 

 

 

떠나는 투자자들… 임대 공급 감소 우려

서울과 경기지역 임대주택 신규 투자를 검토 중이던 외국계 자산운용사가 원점에서 투자를 재검토하고 있습니다. 당초 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구로만 한정돼 있던 조정대상지역이 서울 전역으로 확대되면서, 외국계 기관은 민간 매입임대주택에 대한 종부세 합산 배제 혜택을 받지 못하게 됐습니다. 이로 인해 임대주택 공급 감소에 대한 우려가 커지고 있습니다.

 

 

 

 

종부세 합산 배제 혜택의 중요성

종부세 합산 배제는 특정 요건을 충족하는 임대주택을 종부세 과세 대상에서 제외하는 제도입니다. 이는 임대주택을 투기 수요가 아닌 공급의 한 축으로 지원하여, 등록된 임대주택 공급을 확대하고 임대차 시장을 안정화하기 위한 취지입니다. 그러나 규제 강화로 인해 이러한 혜택을 받지 못하는 상황이 발생하면서, 시장의 혼란이 가중되고 있습니다.

 

 

 

 

연이은 규제, 시장 불확실성 증폭

앞서 ‘9·7 공급 대책’에서 임대사업자의 담보인정비율(LTV)을 0%로 낮춘 것도 시장 불확실성을 키우고 있습니다. 다주택자를 겨냥한 규제지만 기업과 기관투자가가 참여하는 임대시장에까지 예외 없이 적용되었습니다. 정부는 “비아파트 시장을 살리겠다”며 LH(한국토지주택공사)의 신축매입임대 확대, 비아파트 기금 지원 등의 대책을 추진하고 있습니다. 하지만 곳곳에 이를 역행하는 규제가 덧씌워지고 있어, 투자자들의 불안감을 키우고 있습니다.

 

 

 

 

빌라 시장의 찬바람, 대출 규제의 여파

토지거래허가 대상에서 제외돼 ‘풍선효과’가 기대된 빌라 시장도 찬바람이 여전합니다. 국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 대책 발표 직후인 지난 10월 16~31일 서울 연립·다세대 매매 건수는 744건(11월 9일까지 신고 기준)으로 집계되었습니다. 같은 달 상반기(1~15일) 2559건보다 70.9%나 감소한 수치입니다. 청년·신혼부부 등 주요 수요층이 이용하는 정책대출 한도 축소와 전세대출 보증 비율 강화가 직격탄으로 작용했다는 분석입니다.

 

 

 

 

정부 규제, 시장 혼란 심화

잇단 규제로 매수 심리가 위축돼 ‘관망세’는 더욱 확산할 것으로 예상됩니다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “정비사업 예정지 내 빌라라고 해도 추가 공사비 이슈로 난항을 겪는 곳이 많아 단기간 회복은 어려울 것”이라고 말했습니다. 시장 혼란이 확산하는 가운데 10·15 대책은 과거 통계사용을 둘러싼 정치 공방으로 비화하고 있습니다.

 

 

 

 

핵심 정리: 비아파트 시장, 규제와 혼란의 그림자

정부의 잇따른 규제 강화로 비아파트 임대시장이 위축되고 있습니다. 종부세 합산 배제 혜택 축소, 대출 규제 강화 등으로 인해 투자 심리가 위축되고, 공급 감소 우려가 커지고 있습니다. 빌라 시장 역시 찬바람이 불면서 시장 전반의 불확실성이 증폭되고 있습니다. 정부 정책의 방향성에 대한 재검토가 필요한 시점입니다.

 

 

 

 

자주 묻는 질문

Q.비아파트 시장 규제의 주요 내용은 무엇인가요?

A.종부세 합산 배제 혜택 축소, 대출 규제 강화 등이 주요 내용입니다. 특히, 조정대상지역 확대에 따른 종부세 혜택 축소로 인해 투자자들이 투자를 망설이고 있습니다.

 

Q.빌라 시장 침체의 원인은 무엇인가요?

A.정책대출 한도 축소와 전세대출 보증 비율 강화가 주요 원인으로 작용했습니다. 또한, 정비사업 관련 불확실성도 시장 침체를 부추기고 있습니다.

 

Q.앞으로 비아파트 시장 전망은 어떻게 예상되나요?

A.당분간 시장의 혼란이 지속될 것으로 예상됩니다. 규제 완화 또는 정부 정책의 변화가 없다면, 시장 회복에는 상당한 시간이 소요될 것으로 보입니다.