집주인 바뀌면 전세계약 즉시 해지 가능? 임차인 권리 강화 법안, 무엇이 달라지나

새 정부, 임차인 보호에 방점을 찍다

새 정부 출범 이후 주택임대차보호법 개정 법안이 잇따라 발의되며 임차인의 권리 강화에 대한 기대감이 높아지고 있습니다. 이는 전세사기 예방 및 피해 구제를 주요 국정과제로 추진하는 정부의 의지를 반영하며, 임차인의 안정적인 주거 환경을 조성하는 데 초점을 맞추고 있습니다.

 

 

 

 

주요 개정안, 갱신청구권 확대와 계약 해지 권한 부여

이번 개정안의 핵심은 임차인의 권리 강화에 있습니다. 특히 갱신청구권을 2회, 기간을 3년으로 변경하는 내용을 포함하여, 현재 총 4년(2+2년)의 거주 기간을 최대 9년 이내로 연장하는 방안이 논의되고 있습니다. 또한, 임대차 계약 시 집주인 변경 시 서면 통지 의무화 및 임차인의 계약 해지 권한을 부여하여, 임차인의 권익을 더욱 보호하고자 합니다.

 

 

 

 

임차권 등기만으로도 경매가 가능해진다?

개정 법안에는 임차권 등기만으로도 임차인이 경매를 신청할 수 있도록 하는 내용이 포함되어, 전세금 미반환 시 임차인의 권리 행사가 더욱 용이해질 전망입니다. 현재는 전세금 반환 소송을 제기하고 판결을 받아야 경매를 진행할 수 있지만, 개정안은 임차권 등기만으로도 바로 강제경매를 신청할 수 있도록 하여, 임차인의 신속한 피해 구제를 돕습니다. 구체적으로 임대차 기간 종료 후 2개월 이내에 보증금을 반환받지 못하거나, 다른 법안에서는 3개월 내에 보증금을 돌려받지 못할 경우 경매 신청이 가능하도록 할 예정입니다.

 

 

 

 

집주인 변경 시, 임차인에게 어떤 변화가?

임대인의 정보 제공 의무도 확대됩니다. 임차주택 양도 시 양수인 정보를 임차인에게 서면으로 통지해야 하며, 이를 통해 임차인은 계약 해지 여부를 결정할 수 있습니다. 또한, 임차인이 이의를 제기할 경우 기존 임대인에게 보증금 반환 의무가 유지되는 내용도 포함되어, 임차인의 권리를 더욱 강화합니다. 계약 체결 전 임대인이 제공해야 할 정보도 대폭 확대될 예정입니다.

 

 

 

 

과거 임대차 2법 시행 이후, 전세 시장의 변화

과거 문재인 정부의 '새 임대차 2법' 시행 이후 전세 시장은 큰 변화를 겪었습니다. 2020년 7월 말 시행 이후, 전세 시장은 급격한 제도 변화로 인해 불안정한 모습을 보였습니다. 2020년 8월부터 12월까지 전국 아파트 전세가는 4.12%, 서울은 2.85% 상승했으며, 2021년에는 전국 9.61%, 서울 6.48% 상승하는 등 전세가 폭등 현상이 나타났습니다.

 

 

 

 

임대차 2법의 영향과 현재 시장 상황

새 임대차 법의 여파는 현재까지도 시장에 영향을 미치고 있습니다. 전세 시장에서는 '다중 가격'이 고착화되고, 계약 종료 시점에 맞춰 전세 가격을 주변 시세에 맞게 올리는 현상이 일반화되었습니다. 임대인과 임차인 간의 갈등 역시 지속되고 있으며, '전세의 월세화' 현상도 가속화되고 있습니다. 이러한 상황 속에서, 새 정부의 임대차법 개편은 시장의 안정을 위한 중요한 과제가 될 것입니다.

 

 

 

 

핵심만 콕!

새로운 주택임대차보호법 개정안은 임차인의 권리 강화를 목표로, 갱신청구권 확대, 집주인 변경 시 계약 해지 권한 부여, 임차권 등기만으로 경매 신청 가능 등의 내용을 담고 있습니다. 이는 전세 시장의 안정과 임차인의 주거 안정을 위한 중요한 변화를 예고하며, 앞으로의 시장 변화에 주목해야 합니다.

 

 

 

 

자주 묻는 질문

Q.집주인이 바뀌면 무조건 계약을 해지해야 하나요?

A.아닙니다. 개정안은 집주인 변경 시 임차인에게 서면 통지 후 계약 해지 여부를 선택할 수 있도록 합니다. 즉, 임차인은 새로운 집주인과의 계약을 유지하거나, 계약을 해지하고 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 갖게 됩니다.

 

Q.임차권 등기 후 바로 경매가 가능한가요?

A.개정안에 따르면, 임차권 등기를 마친 임차인은 별도의 소송 없이 경매를 신청할 수 있습니다. 이는 전세금 미반환 시 임차인의 권리 행사를 더욱 신속하게 돕기 위한 조치입니다.

 

Q.임대차 2법 개정으로 전세 가격이 다시 오를 수 있나요?

A.임대차 2법 개정은 전세 시장에 다양한 영향을 미칠 수 있습니다. 갱신청구권 확대 등 임차인에게 유리한 조건이 많아지면, 전세 매물이 감소하고 가격 상승을 유발할 가능성도 있습니다. 하지만, 정부의 시장 안정화 정책과 함께, 시장 상황을 면밀히 주시해야 합니다.