빌라 집주인들 '역전세' 공포…130.5% 보증 한도에 '울상'

임대보증금 반환보증 요건 강화, 빌라 시장 '술렁'

오는 7월부터 등록임대사업자에게도 강화된 임대보증금 반환보증 가입 요건이 적용됩니다. 공시가격 대비 전세보증금 한도가 낮아지면서 빌라 집주인들은 계약 만료를 앞두고 고민에 빠졌습니다. 서울 은평구에서 다세대주택을 임대 중인 A씨는 현재 1억 2000만원인 전세보증금을 1500만원 낮춰야만 반환보증에 가입할 수 있는 상황에 놓였습니다. 이는 시장에서 '역전세' 발생 가능성을 높이며 임차 시장의 혼란을 가중시킬 것으로 보입니다.

 

 

 

 

공시가격 인정 비율 축소, 보증 가입 문턱 높아져

국토교통부는 7월 1일부터 기존 등록임대사업자에게도 '공시가격 및 기준시가 적용 비율 일부개정고시'를 적용합니다. 이에 따라 공시가격 9억원 미만 공동주택의 경우, 보증 한도 산정 시 공시가격 인정 비율이 기존 150%에서 145%로, 부채비율(LTV) 기준도 100%에서 90%로 축소됩니다. 예를 들어 공시가격 3억원 빌라의 경우, 기존에는 전세보증금과 선순위채권 합계가 4억 5000만원까지 가능했지만, 개정 후에는 3억 9150만원까지만 가능해져 보증 가입 문턱이 대폭 높아졌습니다.

 

 

 

 

낮은 공시가격, 빌라 시장 '역전세' 우려 증폭

다가구·연립·다세대주택은 아파트에 비해 공시가격이 낮게 산정되는 경향이 있어, 선순위채권이 조금만 있어도 보증 가입 조건을 충족하기 어렵습니다. 주택도시보증공사(HUG)는 다세대주택의 경우 공시가격을 우선 적용하는데, 현실화율이 낮아 실제 시장 가격과 편차가 크기 때문입니다. 이에 따라 임대인들은 보증금을 낮추거나 초과분을 현금성 담보로 제공해야 하는 부담을 안게 되었습니다. 서울 은평구의 B씨는 전세보증금을 9970만원까지 낮추거나 현금성 담보를 제공해야 하는 상황에 놓였습니다.

 

 

 

 

전세 매물 감소 및 월세화 가속화 전망

전문가들은 이번 요건 강화가 전세 시장 불안을 야기할 수 있다고 지적합니다. 임대인이 강화된 요건을 맞추지 못해 새 임차인을 구하지 못하면 HUG의 대위변제액이 늘어나 재무 건전성이 악화될 수 있습니다. 또한, 임대인들이 반환보증 부담을 피하기 위해 전세 대신 반전세나 월세로 전환할 가능성이 높아, 빌라 시장의 전세 매물 감소와 월세화 가속화가 예상됩니다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 '빌라 시장의 전세 매물 감소로 이어질 것'이라고 전망했습니다.

 

 

 

 

빌라 집주인들, '보증 한도 축소'에 역전세 공포

7월부터 임대보증금 반환보증 가입 요건이 강화되면서 빌라 집주인들의 부담이 커지고 있습니다. 공시가격 대비 전세보증금 한도가 축소되어 역전세 발생 가능성이 높아졌으며, 이는 전세 매물 감소와 월세화 가속화로 이어질 전망입니다.

 

 

 

 

궁금해하실 만한 점들

Q.임대보증금 반환보증 가입 요건이 강화되는 이유는 무엇인가요?

A.주택도시보증공사(HUG)의 재정 건전성 악화 우려와 임대 시장의 안정화를 위해 강화되는 것으로 보입니다.

 

Q.공시가격 인정 비율 축소로 인해 구체적으로 어떤 영향이 있나요?

A.빌라와 같이 공시가격이 낮은 주택의 경우, 전세보증금과 선순위채권 합계액이 보증 가입 한도를 초과하기 쉬워져 보증 가입이 어려워집니다.

 

Q.임대인들은 이 상황에 어떻게 대처해야 하나요?

A.전세보증금을 낮추거나, 초과분에 대한 현금성 담보를 제공하거나, 반전세 또는 월세로 전환하는 방안을 고려할 수 있습니다.