집값 잡으려다 '세금 폭탄'…고가·비거주 1주택자, 양도세·보유세 폭풍전야

정부, 다주택자 이어 고가·비거주 1주택자 겨냥한 부동산 세제 개편 예고

정부가 부동산 투기 수요 차단을 위해 다주택자에 이어 고가 주택 보유자와 비거주 1주택자를 대상으로 세제 개편을 예고했습니다. 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제)를 거주 중심으로 개편하고, 대출 규제 강화까지 검토 중입니다. 이는 다주택자 양도세 중과 유예 종료 후 발생할 수 있는 매물 잠김 및 가격 폭등을 막기 위한 조치로 풀이됩니다. 하지만 시장에서는 이러한 정책이 실질적인 매물 증가로 이어지기 어렵고, 오히려 전·월세난 심화 및 임대료 급증 등 부작용을 초래할 수 있다는 우려의 목소리가 나오고 있습니다. 특히 고가 주택 보유자에게 큰 타격을 줄 수 있는 보유세 개편 논의는 상당한 조세 저항에 부딪힐 것으로 예상됩니다.

 

 

 

 

양도세 장특공제, '보유' 대신 '거주' 중심으로 개편 논의

현재 12억원 초과 주택 보유 1주택자는 보유 기간에 따라 최대 40%의 장특공제를 받을 수 있습니다. 하지만 정부는 이 공제율을 거주 기간 중심으로 개편하는 방안을 검토 중입니다. 대통령실 관계자는 "거주·보유 기간에 따른 감면이 똑같이 40%로 돼 있는데 실거주 위주로 주택시장을 재편하는 데 맞느냐는 고민은 필요하다"고 밝혔습니다. 이는 비거주 보유 기간에 대한 감면을 축소하고, 그만큼 거주 보유 기간에 대한 감면을 늘려 실수요자 중심의 주택 시장을 유도하려는 의도로 보입니다. 예를 들어, 15년 전 10억원에 산 아파트를 24억원에 팔 경우, 현재는 12억원 초과 차익(7억원)에서 장특공제(2억1000만원)를 적용받지만, 개편 시 세 부담이 늘어날 수 있습니다.

 

 

 

 

대출 규제 강화 및 '똘똘한 한 채' 겨냥 보유세 개편 시사

정부는 비거주 1주택자가 받은 기존 대출에 대한 규제 강화도 시사했습니다. 실수요자와 관계없는 대출에 대해서는 향후 제한하고, 이미 나간 대출에 대한 방안도 연구 중이라고 합니다. 금융 당국은 규제지역 내 유주택자가 받은 보증부 전세대출 현황을 파악하고 있으며, 이를 바탕으로 대출 규제를 발표할 예정입니다. 또한, 종합부동산세·재산세 등 보유세 강화도 점쳐지고 있습니다. 업계에서는 공정시장가액비율 상향, 종부세 기본공제액 인하, 과세표준 구간 세분화 등이 논의될 것으로 보입니다. 이러한 보유세 강화는 '똘똘한 한 채'를 보유한 고가 주택 보유자에게 상당한 타격을 줄 수 있습니다.

 

 

 

 

시장 전문가들, '매물 증가' 효과 미미…'전월세난' 심화 우려

전문가들은 정부의 세제 개편이 시장에 미치는 영향에 대해 회의적인 시각을 보이고 있습니다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 "단기적으로 자금이 부족한 1주택자의 매물이 나올 수 있으나, 정주 여건이 우수한 지역에서는 실거주 목적의 집주인이 다시 들어와 살 가능성이 커 전월세 가격 변동성이 커질 수 있다"고 분석했습니다. 또한, 익명의 부동산 전문가는 "보유세 강화는 피할 수 없는 세금이기 때문에 조세 저항이 상당할 수밖에 없으며, 이는 곧 세입자 부담 전가로 이어져 임대료 인상 등의 부작용을 낳을 것"이라고 우려를 표했습니다. 정부의 의도와 달리 시장 안정화보다는 혼란을 가중시킬 수 있다는 지적입니다.

 

 

 

 

결론: 세금 폭탄 우려 속 시장 혼란 가중될까

정부의 부동산 세제 개편은 고가·비거주 1주택자를 겨냥하며 양도세 장특공제 개편과 보유세 강화를 중심으로 추진될 전망입니다. 하지만 시장에서는 실질적인 매물 증가 효과는 미미하고, 오히려 전월세난 심화 및 조세 저항 등 부작용이 커질 수 있다는 우려가 제기되고 있습니다. 정부의 정책 방향이 의도와 달리 시장에 혼란을 가중시킬 가능성이 있습니다.

 

 

 

 

궁금해하실 만한 점들

Q.양도세 장기보유특별공제(장특공제)란 무엇인가요?

A.장특공제는 부동산을 장기간 보유한 경우 양도소득세 부담을 줄여주는 제도입니다. 보유 기간에 따라 공제율이 달라집니다.

 

Q.정부가 양도세 장특공제를 개편하려는 이유는 무엇인가요?

A.정부는 실거주 위주로 주택시장을 재편하기 위해 보유 기간 공제율을 줄이고 거주 기간 공제율을 늘리는 방향으로 개편을 검토하고 있습니다.

 

Q.보유세 강화 시 예상되는 부작용은 무엇인가요?

A.보유세 강화는 고가 주택 보유자에게 큰 부담이 될 수 있으며, 조세 저항으로 이어져 임대료 인상 등 세입자에게 부담이 전가될 수 있다는 우려가 있습니다.