악성 미분양 딜레마: 정부 매입 확대, 속도와 품질 사이의 줄다리기

준공 후 미분양, 건설사의 '악성' 고민

AI 생성 이미지처럼, 지어진 집도 팔리지 않는 상황은 건설사에게 최악입니다. 대출 만기가 다가오지만 분양 대금이 들어오지 않아 유동성 위기에 직면할 수밖에 없기 때문입니다. 이로 인해 '악성 미분양'이라는 말이 따라붙게 되었습니다. 지난달 전국 악성 미분양 물량은 3만 429가구로, 2024년 12월 2만 1,480가구에서 2025년 12월 2만 8,641가구로 급증했으며, 올 2월에는 3만 가구를 넘어섰습니다.

 

 

 

 

정부의 '직접 매입' 카드, 효과는?

정부는 악성 미분양 감소를 위해 지난해부터 '직접 매입' 정책을 시행하며 매입 목표를 지난해 3,000가구에서 올해 5,000가구로 늘렸습니다. 하지만 악성 미분양 물량은 줄지 않고 있습니다. 국토부는 최근 3차 매입 계획을 공고하며, 준공 예정 아파트와 단지 일부 매입까지 허용하고 지방 노동자 주거 지원용 임대 주택 공급 방안을 제시했습니다. 광주글로벌모터스(GGM) 사례가 첫 선도 사례로 선정되었으나, 현재까지 LH가 매입한 물량은 29가구에 불과하며, 이는 광주 전체 악성 미분양의 4% 수준입니다.

 

 

 

 

매입 2천 가구도 못 채웠는데…'악성 재고' 우려

정부의 올해 매입 목표는 5,000가구지만, 지난해 실적은 목표치의 3분의 2도 채우지 못한 1,861가구 수준에 그쳤습니다. 야심 찬 목표와 달리 매입에 속도가 붙지 않는 이유는 '악성 재고'를 떠안을 수 있다는 우려 때문입니다. 건설사는 비싼 값에 매입을 원하지만, 공공이 손실을 감수해야 하는 상황입니다. LH의 매입 상한 기준은 감정가의 90%로 올랐지만, 상품성이 낮은 주택을 매입할 경우 공실 발생으로 인한 공공의 적자가 불가피합니다. 이 때문에 주택의 품질, 입지, 교통 등을 종합적으로 고려하여 매입 여부를 결정하며, 지난해 매입 신청 대비 통과율은 20~30%에 머물렀습니다.

 

 

 

 

15년 만의 매입, 건설 경기 연착륙을 위한 '옥석 가리기'

정부의 악성 미분양 아파트 매입은 2010년 이후 15년 만입니다. 민간 건설사의 사업 실패 비용을 공공이 떠안아야 한다는 비판도 있지만, 악성 미분양 방치는 지방 부동산 시장과 지역 경제에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 올해 1분기 건설사 폐업 신고는 전년 대비 17.6% 증가했으며, 이는 공사비 급등과 악성 미분양 누적으로 인한 건설사 유동성 악화 때문입니다. 전문가들은 지방 건설 경기 위축에 대한 최소한의 조치로 악성 미분양 주택 매입을 연착륙 수단으로 활용하되, 우량한 물량 중심으로 '옥석 가리기'가 필요하다고 강조합니다. 정부가 무리하게 목표를 강제할 경우 심사가 부실해질 수 있다는 지적도 있습니다.

 

 

 

 

정부의 속도와 LH의 신중함, 균형점을 찾다

정부는 올해 5,000가구 매입 목표 달성에 대한 의지가 확고하지만, LH는 속도와 품질 사이에서 균형점을 찾아야 하는 과제를 안고 있습니다. '악성 미분양'이라는 복잡한 문제를 해결하기 위해 정부의 적극적인 개입과 함께, 공공의 부담을 최소화하고 실질적인 주거 지원으로 이어질 수 있도록 신중한 접근이 요구됩니다.

 

 

 

 

악성 미분양과 정부 매입에 대해 궁금하신 점들

Q.악성 미분양이란 무엇인가요?

A.준공 후에도 분양되지 않은 미분양 주택 중에서도 장기간 해소되지 않아 건설사의 재정 부담을 가중시키는 주택을 의미합니다.

 

Q.정부가 악성 미분양 주택을 매입하는 이유는 무엇인가요?

A.악성 미분양 물량 증가가 지방 부동산 시장 침체, 건설사 유동성 위기, 지역 경제 악화로 이어질 수 있기 때문에, 이를 완화하고 건설 경기 연착륙을 유도하기 위한 조치입니다.

 

Q.정부의 매입 정책은 효과가 있나요?

A.매입 목표는 늘리고 있지만, 실제 매입 실적은 저조하며, 매입 주택의 품질과 입지 문제로 인해 지방 노동자 주거 지원이라는 본래 취지가 희석될 수 있다는 지적이 있습니다. 공공이 '악성 재고'를 떠안을 위험도 존재합니다.