세입자 있는 집, 대출 막혀 ‘빈 집’만 거래? 부동산 시장의 딜레마

정부 정책, 실효성 논란 속 ‘세 낀 매물’ 거래의 어려움

정부가 다주택자의 ‘세 낀 매물’ 매도를 허용하는 방안을 검토 중이지만, 실제 시장에서는 정책 실효성에 대한 의문이 제기되고 있습니다. 특히 초고가 주택을 제외한 일반 아파트 시장에서는 세입자를 내보낸 ‘빈 집’ 위주로만 거래가 이루어지고 있으며, 이는 세입자가 있는 집의 경우 후순위 대출이 사실상 불가능하기 때문입니다. 강서구 가양동의 한 공인중개사 대표는 “세입자에 이사비를 쥐여주고 비워야 거래가 된다”고 현장의 어려움을 토로했습니다. 이러한 상황은 무주택자가 갭투자를 할 때 대출 가능액이 크게 줄어드는 현실을 반영합니다.

 

 

 

 

대출 한도 ‘0원’… 세입자 있는 집, 매수자 찾기 ‘하늘의 별 따기’

현행 규제 하에서 세입자가 있는 집은 대출 한도가 사실상 ‘0원’에 가깝습니다. 예를 들어 15억원 아파트에 8억원 전세 세입자가 있다면, 일반 매매 시 최대 6억원까지 가능한 주택담보대출이 세입자 보증금 때문에 불가능해집니다. 또한, 세입자 퇴거 시 필요한 생활안정자금대출 한도도 1억원에 불과하여, 집을 구매해도 7억원 이상의 현금이 필요합니다. 이로 인해 ‘세 낀 매물’을 매입하는 사례는 찾아보기 어렵고, ‘빈 집’에만 매수 대기자가 몰리는 현상이 나타나고 있습니다. 서울 강남구와 중구의 공인중개사들은 세입자 없는 집은 매수자가 줄을 서지만, 세입자를 내보내기 어려운 집은 매수자를 찾기 힘들다고 입을 모아 말했습니다.

 

 

 

 

전문가 제언: 무주택자 대상 ‘생활안정자금대출’ 완화 시급

정부가 비거주 1주택자의 ‘세 낀 매물’ 매도를 허용하더라도, 금융 규제 완화 없이는 실효성이 미미할 것이라는 지적이 나옵니다. 정부는 투기적 목적의 비거주 1주택 규제 검토와 함께 매도 시 실거주 의무 유예를 고려하고 있지만, 이는 집값 안정을 위한 유도책일 뿐 근본적인 해결책이 되기 어렵다는 분석입니다. KB부동산 자료에 따르면 서울 아파트 매매가격 대비 전세가격 비율은 50.16%로, 매수자는 여전히 매매가의 절반이 넘는 전세자금을 돌려줘야 하는 부담을 안고 있습니다. 김인만 부동산경제연구소장은 “현실적으로 전세퇴입자금대출은 무주택자에 한해서라도 풀어줘야 정책의 의미가 생긴다”며, 대출 규제 완화 없이는 매도자에게만 유리한 정책이 될 수 있다고 지적했습니다.

 

 

 

 

결론: ‘세 낀 매물’ 해법, 대출 규제 완화에 달렸다

정부의 ‘세 낀 매물’ 매도 허용 정책은 시장에 매물을 늘려 집값 안정을 꾀하려는 의도지만, 현재의 금융 규제로는 실효성을 거두기 어렵습니다. 특히 무주택자가 세입자가 있는 집을 매입할 때 겪는 대출의 어려움은 정책의 가장 큰 걸림돌입니다. 전문가들은 무주택자에 한해 생활안정자금대출 등 관련 규제를 완화해야만 정책의 실효성을 높이고 시장에 활력을 불어넣을 수 있다고 강조합니다.

 

 

 

 

세입자 있는 집, 궁금하신 점들

Q.정부가 ‘세 낀 매물’ 매도를 허용하는 이유는 무엇인가요?

A.정부는 다주택자가 보유한 ‘세 낀 매물’을 시장에 내놓게 하여 매물 공급을 늘리고, 이를 통해 집값 안정을 꾀하려는 의도입니다. 또한, 1세대 1주택자의 경우에도 ‘세 낀 매물’을 매도할 수 있도록 하여 주택 거래의 유연성을 높이려 합니다.

 

Q.왜 세입자가 있는 집은 대출이 어려운가요?

A.세입자가 있는 집은 전세보증금만큼 후순위 대출 한도가 줄어들거나 없어지기 때문입니다. 은행은 전세보증금을 최우선 변제 대상 채권으로 보기 때문에, 대출 시 전세보증금만큼의 위험 부담을 안게 되어 대출이 어렵거나 불가능해집니다.

 

Q.‘생활안정자금대출’이란 무엇이며, 왜 완화가 필요한가요?

A.생활안정자금대출은 세입자가 퇴거할 때 전세보증금을 돌려주기 위해 필요한 자금을 대출받는 것을 의미합니다. 현재 대출 한도가 낮아 현금 여력이 부족한 무주택자는 세입자가 있는 집을 매입하기 어렵습니다. 따라서 이 대출 한도를 완화하면 무주택자의 주택 구매 부담을 줄여 정책의 실효성을 높일 수 있습니다.