서울 전셋값 고공행진, 재계약 절반이 '갱신권' 사용... 세입자 부담 완화될까?

치솟는 전셋값, 갱신 계약 증가 추세

올해 2분기 서울 아파트 전월세 갱신 계약 비중이 44.5%로 2022년 3분기 이후 최대치를 기록했습니다. 이는 전셋값 상승과 맞물려 임차인들이 계약갱신요구권(갱신권)을 적극적으로 활용한 결과로 풀이됩니다. 2021년 6월 전월세신고제 도입 이후 국토교통부 실거래가시스템에 신고된 서울 아파트 전월세 계약을 분석한 결과, 이와 같은 현상이 나타났습니다. 금리 인상과 역전세난으로 한때 주춤했던 갱신 계약이 다시 증가하는 것은, 그만큼 세입자들의 주거 불안이 커지고 있음을 방증합니다.

 

 

 

 

갱신권 사용, 세입자에게 '안전판' 역할

갱신권을 사용하면 전월세 상한제가 적용되어 전셋값 인상률이 5% 이내로 제한됩니다. 올해 2분기 갱신 계약 중 갱신권 사용 비중은 49.7%로, 2022년 3분기(60.4%) 이후 최고치를 기록했습니다. 이는 갱신권을 통해 급증하는 전셋값으로부터 세입자들이 어느 정도 보호받을 수 있음을 보여줍니다. 특히, 갱신권을 사용한 임차인의 평균 보증금 인상액이 미사용 임차인에 비해 절반 수준에 그친다는 점은 갱신권의 실질적인 효과를 나타냅니다.

 

 

 

 

전셋값 상승, 멈추지 않는 이유는?

서울 아파트 전셋값은 2023년 6월 이후 19개월 연속 상승세를 보이고 있습니다. 2025년 5월 기준 서울 아파트 평균 월세는 141만5천원으로, 2015년 조사 이래 가장 높은 수준입니다. 이러한 전셋값 상승은 입주 물량 감소, 토지거래허가구역 확대 등 다양한 요인에 기인합니다. 전세의 월세 전환이 가속화되고 월세 가격마저 오르면서, 세입자들은 더욱 좁아지는 선택지 앞에서 고심하고 있습니다.

 

 

 

 

갱신권 사용, 앞으로 더 늘어날까?

전문가들은 전월세 공급 부족 현상이 지속되면서 전셋값 상승세와 갱신권 사용 비중이 당분간 이어질 것으로 전망합니다. 윤지해 부동산R114 리서치랩장은 갱신권 사용 임차인이 최소 4년간 연 5% 이내 인상률로 동일 주택에 거주할 수 있다는 점을 강조했습니다. 전셋값 상승이 지속될수록 갱신권을 활용하는 세입자는 더욱 늘어날 것으로 예상됩니다. 이는 세입자들의 주거 안정에 긍정적인 영향을 미칠 수 있지만, 장기적으로는 전월세 시장의 불안정성을 심화시킬 수도 있다는 우려도 제기됩니다.

 

 

 

 

갱신 계약, 득과 실은 무엇일까?

갱신 계약은 세입자에게 전셋값 상승 부담을 덜어주는 안전망 역할을 하지만, 동시에 다른 문제점도 안고 있습니다. 갱신 계약 시, 집주인은 계약 기간 연장을 조건으로 보증금을 올릴 수 있습니다. 갱신권 사용 시 인상률이 제한되더라도, 세입자는 결국 오른 보증금을 감당해야 합니다. 또한, 갱신 계약은 주거 이동의 자유를 제한하고, 더 나은 조건의 집을 찾을 기회를 잃게 만들 수 있습니다. 따라서, 갱신 계약은 신중한 판단을 통해 결정해야 합니다.

 

 

 

 

핵심 정리: 치솟는 전셋값, 갱신권 사용 증가, 세입자 부담 완화 vs. 시장 불안정

서울 아파트 전셋값 상승과 갱신권 사용 증가는 세입자들의 주거 불안을 반영하는 현상입니다. 갱신권은 단기적으로 세입자들의 부담을 완화하는 효과가 있지만, 장기적으로는 전월세 시장의 불안정성을 심화시킬 수 있습니다. 전월세 시장의 안정을 위해서는 근본적인 공급 확대와 함께, 세입자와 집주인 모두에게 합리적인 주거 환경을 조성하기 위한 정책적 노력이 필요합니다.

 

 

 

 

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q.갱신 계약 시 보증금 인상률은 어떻게 결정되나요?

A.갱신 계약 시 보증금 인상률은 주택임대차보호법에 따라 5% 이내로 제한됩니다. 갱신권을 사용하지 않는 경우, 집주인과 세입자의 합의에 따라 인상률이 결정됩니다.

 

Q.갱신권을 사용하면 무조건 유리한가요?

A.갱신권 사용은 전셋값 상승 시 세입자에게 유리하지만, 장기적인 주거 안정성을 고려해야 합니다. 갱신권 사용 시 주거 이동의 자유가 제한될 수 있으며, 집주인과의 관계에도 영향을 미칠 수 있습니다.

 

Q.전셋값 상승, 언제쯤 진정될까요?

A.전셋값 상승은 공급 부족, 금리 변동 등 다양한 요인에 영향을 받습니다. 전문가들은 당분간 상승세가 지속될 것으로 예상하며, 정부의 주택 공급 정책과 금리 인상 여부에 따라 변동될 수 있습니다.