서울 아파트값 급락, '12억→8억' 현실화… 하락 배경과 전망 심층 분석

서울 아파트 시장, 2년 8개월 만에 최저 거래가 기록

서울 아파트 평균 거래 금액이 8억원대로 뚝 떨어졌다. 2년 8개월래 최저 수준이다. 6월말부터 주택 매수 자금 조달에 제한이 생기면서 거래량이 급감한 가운데 그나마 중저가 아파트 위주로 거래가 이뤄진 영향이다.

 

 

 

 

거래 감소의 주된 원인: 강력한 대출 규제

서울 아파트 평균 거래 금액이 급락한 것은 6.27 대출 규제로 수도권 주택담보대출(이하 주담대)이 6억원 한도로 제한된 데다 7월부터 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 규제가 시행된 영향이다.

 

 

 

 

중저가 아파트 거래 증가, 고가 아파트 거래 감소

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 이달(1~25일) 서울 아파트 거래 건수는 1336건인데 이중 중위가격(9억 2000만원) 이하 거래 비중은 65.7%(878건)로 집계됐다.

 

 

 

 

고가 아파트 시장 위축 심화

반면 30억원 이상 거래 비중은 6월 전체의 5.4%(587건)에서 7월 7.5%(291건)로 올라가는 듯했으나 8월 들어선 1.6%(21건)로 감소했다.

 

 

 

 

전문가 분석: 규제 지속으로 인한 시장 전망

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “6.27 대출 규제와 7월 3단계 스트레스 DSR 시행으로 서울 고가 아파트에 타격이 커졌다”며 “이달 15억원 초과 거래 비중은 10.7%로 6월(28%)보다 줄어든 반면 3억 초과~6억원 이하 거래 비중은 12.6%에서 29%로 늘어났다”고 밝혔다.

 

 

 

 

향후 전망: 중고가 이상 거래 활성화는 제한적

함 랩장은 “정부가 공급대책을 내놓을 것이긴 하나 대출 규제나 토허제는 당분간 지속될 전망이라 연내 중고가 이상의 거래가 활성화될 가능성은 제한적”이라고 설명했다.

 

 

 

 

결론: 대출 규제와 시장 변화의 상관관계

서울 아파트 가격 하락은 강력한 대출 규제와 시장의 변화가 맞물린 결과입니다. 중저가 아파트 거래는 증가했지만, 고가 아파트 시장은 위축되었으며, 이러한 현상은 당분간 지속될 것으로 예상됩니다.

 

 

 

 

자주 묻는 질문과 답변

Q.서울 아파트 가격 하락의 주요 원인은 무엇인가요?

A.6.27 대출 규제와 7월부터 시행된 스트레스 DSR 3단계 규제로 인한 대출 제한이 주요 원인입니다.

 

Q.앞으로 아파트 시장은 어떻게 될까요?

A.전문가들은 대출 규제와 토지거래허가제 등의 지속으로 인해, 연내 중고가 이상의 거래 활성화는 제한적일 것으로 전망합니다.

 

Q.중저가 아파트 거래가 늘어난 이유는 무엇인가요?

A.대출 규제로 인해 주택 매수 자금 조달에 어려움이 생기면서, 상대적으로 가격 부담이 적은 중저가 아파트 위주로 거래가 이루어지고 있기 때문입니다.