서울 공시가격 19% 폭등, 아파트값 9%와 다른 이유는?

서울 공시가격, 아파트값 상승률과 큰 격차

올해 1월 1일 기준 서울 공동주택 공시가격(안) 상승률이 18.67%로 발표되었습니다. 이는 한국부동산원이 발표한 서울 아파트 매매가격지수 누적 상승률 8.98%와 큰 차이를 보입니다. 특히, 서울의 공시가격 상승률은 2007년과 2021년에 이어 세 번째로 높은 수치이며, 전국 평균(9.16%)보다 월등히 높습니다. 서울을 제외한 지역의 공시가격 상승률은 3.37%에 불과합니다. 이러한 격차는 주민들에게 의아함을 자아내고 있습니다.

 

 

 

 

산정 방식의 차이: 기하평균 vs 총액변동

국토교통부는 공시가격 산정 방식이 부동산원의 '기하평균' 방식과 다르다고 설명했습니다. 부동산원은 각 주택의 가격 변동률을 동일하게 취급하는 기하평균 방식을 사용하는 반면, 국토부는 1585만 가구 전체의 '총액 변화'를 연동하는 방식을 사용합니다. 이 두 방식의 차이는 고가 주택의 가격 변동이 전체 상승률에 미치는 영향에서 두드러집니다.

 

 

 

 

고가 주택의 영향력: 총액변동 방식의 특징

예를 들어, 10억 원짜리 집 4채와 100억 원짜리 집 1채가 있다고 가정해 보겠습니다. 만약 100억 원짜리 집이 20억 원 상승하여 120억 원이 된다면, 기하평균 방식으로는 약 11.93%의 상승률을 보이지만, 총액변동 방식으로는 약 17.14%의 상승률을 기록합니다. 국토부 관계자는 '공시가격은 고가 주택이 많이 올랐을 때 더 많이 변동되는 측면이 있다'며, 이러한 격차는 고가 주택의 상승폭이 컸음을 의미한다고 설명했습니다. 이는 마치 삼성전자 같은 대형 종목의 움직임이 코스피 지수에 큰 영향을 미치는 것과 유사합니다.

 

 

 

 

통계 비교의 한계와 조세 저항 우려

공시가격 산정 대상이 아파트, 연립, 다세대 등 공동주택 전체인 반면, 부동산원 데이터는 표본 기반으로 아파트, 연립, 단독주택 등을 포함하므로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 하지만 공동주택 공시가격 상승률이 집값 변동률보다 훨씬 높게 나타나는 점은 분명합니다. 공시가격 상승은 결국 세금 부담 증가로 이어지므로, 주택 보유자들의 조세 저항이 커질 수 있습니다. 이의 신청이나 행정 소송 증가가 예상되는 부분입니다.

 

 

 

 

산정 방식 개선, '검토'에 그친 국토부

국토부는 층·향별 가격 차이를 반영하는 등 세밀함을 더하고 있지만, 조망·소음 등 정량화하기 어려운 요소는 여전히 반영되지 못하고 있습니다. 구체적인 산정 방식은 공개되지 않았으며, 제도 개선에 대해서는 '검토해보겠다'는 원론적인 답변만 내놓고 있습니다. 1989년부터 이어져 온 계산 방식을 바꾸는 것이 쉽지 않다는 설명과 함께, 상세한 계산 방식은 내부적으로만 공유되고 있습니다.

 

 

 

 

공시가격 폭등의 진실, 산정 방식에 숨겨진 비밀

서울 공시가격이 아파트값 상승률보다 훨씬 높게 나타난 이유는 고가 주택의 영향을 크게 반영하는 국토부의 '총액변동' 산정 방식 때문입니다. 이는 세금 부담 증가로 이어져 조세 저항을 야기할 수 있으며, 산정 방식 개선에 대한 국토부의 명확한 답은 아직 나오지 않고 있습니다.

 

 

 

 

공시가격 관련 궁금증, 무엇이든 물어보세요!

Q.공시가격과 시세의 차이는 무엇인가요?

A.공시가격은 정부가 부동산 세금 부과 및 각종 부담금 산정의 기준으로 삼기 위해 정하는 가격이며, 시세는 시장에서 실제 거래되는 가격을 의미합니다. 공시가격은 일반적으로 시세보다 낮게 책정됩니다.

 

Q.공시가격이 오르면 어떤 세금이 늘어나나요?

A.재산세, 종합부동산세 등 부동산 보유와 관련된 세금 부담이 늘어납니다. 또한, 건강보험료 등도 공시가격 변동에 영향을 받을 수 있습니다.

 

Q.공시가격에 이의를 신청하려면 어떻게 해야 하나요?

A.공시가격 결정·공시 후 정해진 기간 내에 해당 부동산 소재지 관할 시·군·구청 또는 국토교통부에 비치된 비치된 서식에 따라 이의신청을 할 수 있습니다. 구체적인 절차는 국토교통부 또는 관련 기관에 문의하는 것이 좋습니다.